Покупка дома.

[lexa ТС]

Дом в деревне.
Подскажите, кто покупал недавно – как это делается. Какие документы должны быть у продавца, что значит "документы готовы", как и когда передаются деньги и тд.

[B.Mike]

Вот тут в том числе почитай: http://izh.2126.ru/forum/index.php?topic=29498.0

[Щукарь]

Покупал третьего дня )).
Доки у продавца должны быть (первоначальные):
- свидетельсва о праве собственности, отдельно на дом, отдельно - на землю,
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, например, с предыдущим хозяином). А если человек живет там с ХХ-лохматого года, то должен быть какой-то документ "советского" образца: постановление местой власти о выделении земли, акт о передаче земли в бессрочное пользование и.т.п. Т.е. "тугамент", хоть как-то подтверждающий право человека на эту землю.
- кадастровый паспорт (план) на участок,
- технический паспорт на дом.

Техпаспорт действителен 5 лет, потом его нужно продлять через БТИ. Т.е. нужно смотреть на дату - когда он выдан?

Из своего случая. Просмотрев документы по списку выше, я предложил хозяйке скататься в райцентр, в местную регпалату - уточнить чего и как. Может не хватает чего? Предлагаю также съездить на место - проконсультироваться. В регпалатах зачастую есть "специально обученный человек", консультирующий граждан забесплатно. При БТИ тоже есть, но уже за деньги. БТИ же обычно предлагает услуги по составлению договоров купли-продажи (если самому негде взять "рыбу" и вбить данные). Стоит сия услуга (у нас) от 500 до 1000 р.

Далее мы написали т.н. "предварительный" договор - "для себя", регпалате он не нужен. Оговорили и подписали все условия сделки, по нему же я передал аванс.

Продавцу, помимо основных вышеперечисленных к моменту заключения сделки документо, нужно выписать из дома себя и всех зарегистрированных (справка из паспортного стола). Если собственник один, то договор только с ним. Если в долевой, то нотариально заверенное согласие остальных собственников на продажу. Если есть супруг (а), то такое же согласие и от него (нее). Для покупателя согласие супруга (и) также обязательно. Я вот пол-коттеджика брал, хозяина другой половины бабуле-продавцу пришлось возить к нотариусу - это согласие оформлять. И сами отдали 620 р. за аналогичное.
 Если в собственниках есть несовершеннолетние, то продавцу добавляется хлопот по разрешению на продажу жилья со стороны органов соцопеки. Также должна быть справка из налоговой на день заключения договора (новшество) об отсутствии задолженности. Ну и отсутствие задолженности за коммуналку: свет, вода, газ.
Сделку "заказывают" в регпалате на строго установленный день и час. Здесь по разному. В городах покрупнее в регпалате может стоят терминальчик и выдавать талоны, в райцентрах - как местный клерк скажет.
А дальше они (регпалатские) будут руками водить:"Подпишите здесь, здесь и здесь. Идите платить пошлину в такой-то сумме, на такой-то счет. Снимайте копии и сюда". В регпалатах, на этот счет, обычно есть касса от какого-то банка.
Расчет по деньгам проводят до подписания договора купли-продажи. Регпалатские этой процедурой (передачей денег) не рулят, просто спрашивают: "Расчитались?". А где и как вы будете расчитываться - их не волнует. Т.е. есть неприятный временной отрезок - деньги уже отданы, а договор еще не подписан. Поэтому надо брать свидетеля и подсунуть на подпись продавцу в момент пересчета (для собственного успокоения) акт приема-передачи денежных средств. Т.е. при свидетеле зафиксировать факт передачи денег.
О приеме документов регпалатские выдают расписки, где указана дата - когда можно приходить за получением документов (10 рабочих дней).
И остается только этой даты дождаться.
Вот сам сижу и жду )).


 

[lexa ТС]

Спасибо за разъяснения.

[lexa ТС]

Еще вопрос. То, что подавец не может продать дом вот уже пол года - это нормально? Правда далеко - 350 км. от Москвы.

[Щукарь]

Практически да. Спрос на сельскую недвижимость специфичный: для подсобного хозяйства или под дачу. Не каждый дом подойдет под дачу, поскольку ценятся места с хорошими водоемами, лесами поблизости.
У нас всё, что по оба берега Волги, хоть вверх, хоть вниз цены дикие (по нашим доходам). А уникальные места, типа Хвалынска (берег Волги, сосновые леса на меловых горах) даже цену в объявах не пишут, просто: "Дорого!". Мол голытьбе не беспокоить )).
А для подсобного хозяйства... наверное таковых желающих немного. "Мясо лучше в магазине покупать..." (с).
Может и расстояние влияет. 350 км. по московским меркам это как? По сути уже соседняя область?
В любой случае нужно пристально смотреть доки, и лучше с юристом. И сам дом тоже. В деревнях-то строят "кто во что". Я пока ездил, видел строения просто с просевшей серединой, с трещинами от крыши до фундамента и.т.п. Такие и за 30 т.р. выставляют, да не берут. Незарегистрированный само(пристрой) тоже обчное явление. Например, дом по документам 50 кв.м, а по факту - 72. Естественно это нигде не проходит, за доп. площадь и отопление хозяин не платит. А на сделке такое не прокатит.
Домик-то что собой представляет? Много просят?

[lexa ТС]

Пока только приглядываемся, есть какие-то варианты, например http://www.irr.ru/real-estate/houses/sale/showAdvert72269332.html

[Щукарь]

Такие у нас примерно 270-300 в 50-70-100 км. от облцентра.
На границе области, ближе к Волгограду и за 120-150 есть.

[виталий 25]

"Документы готовы" - обычно пишут агентства, а не частные лица. Агентство, конечно, предоставит полный пакет документов, сведёт обе стороны к нотариусу и затем сдаст на госрегистрацию. Хотя у агентства значительно дороже, чем напрямую у частного лица.
Хотел бы остановиться на нескольких моментах.
Если домик очень далеко, то как им пользоваться? Только раз в год во время отпуска, или поселив там бабушку с внуком на лето. Каждый выходной работающему человеку туда ездить будет затруднительно. Значительную часть времени домик будет необитаемым без присмотра, в деревне Вы будете чувствовать себя чужаком по отношению к постоянным жителям, которые будут относиться к Вам неприязненно, даже враждебно. Мужики в деревне, не имея работы, будут стараться что-нибудь у Вас спереть...
Если возьмёте участок с домиком в садоводстве, то там хоть будет однородная публика, да и домик в Ваше отсутствие будет под бдительным оком соседей.
В садоводстве предпочтительнее брать приватизированный, т.к. в противном случае, если просто у председателя перепишут на Вас садоводческую книжку, Вы будете только членом садоводческого товарищества БЕЗ ПРАВ на землю и дом, а оформить эти права очень непросто.
Даже в случае приватизированного (если не у агентства) к нотариусу потребуется масса бумаг, которые Вы будете не в состоянии собрать, поэтому лучше нанять агента за 500-600 долл. (в том районе, где будете приобретать, это дешевле, чем в областном центре), у него свои взаимоотношения с местными нотариусами, которые пропустят сделку при неполном комплекте документов (например, в моей пачке документов отсутствовали "обязательные" справки из садоводства об отсутствии споров с соседями и об отсутствии задолженности по эл.энергии и взносам, никто не искал зимой председателя и не добывал этих справок, нотариус о них не спросил. Однако, если Вы сами попросите перечень требуемых документов в нотариальной конторе, то обязательно эти бумаги там будут упомянуты).
По поводу расчёта. Не поскупитесь арендовать ячейку в приличном банке (например, в Сбербанке) на срок, с запасом перекрывающий время прохождения всех бумаг с учётом госрегистрации. Это будет гарантией возврата денег, если сделка сорвётся или будет признана недействительной. На другой вариант расчёта не соглашайтесь. Механизм следующий. До явки к нотариусу Вы в присутствии продавца пересчитываете деньги и закладываете в ячейку, в договоре с банком прописываются условия, при которых продавец получит доступ к ячейке и заберёт деньги (например, предъявление Вами права на собственность или Ваша личная явка для согласия на выдачу денег). У нотариуса можно тогда заявить, что расчёт произведён, без этого не проштампуют договор. Так что деньги продавец получит лишь после госрегистрации, примерно через месяц после посещения нотариуса, при наличии оговоренного условия и предъявлении ключа от ячейки и договора аренды этой ячейки. Так что ключ от ячейки можно смело отдать продавцу, а договор оставить у себя.
На весь процесс с момента осмотра Вами дома до получения свидетельства на собственность может уйти 2-3 месяца.
Если продавец недобросовестный и откажется от такого варианта, смело прекращайте с ним все взаимоотношения, не подвергая себя риску, и ищите другиие домики.

[виталий 25]

Да забыл ещё ответить на вопрос: какие документы должны быть у продавца.
Перечень документов имеется в любой нотариальной конторе, оформляющей загородную недвижимость. Там бесплатно отснимут на принтере, и Вы ужаснётесь, глядя на этот список. У меня он имеется, и позже могу его воспроизвести (фотографию не получится, придётся вручную набивать весь текст).

[виталий 25]

Итак, документы, необходимые для отчуждения земельного участка С САДОВЫМ ДОМИКОМ (нотариус принимает только подлинные документы), на момент подписания договора справки должны быть действующими:
1. Правоустанавливающие документы на участок и на дом (на основании которых принадлежит имущество - свидетельство о праве собственности и основание его выдачи: I. Постановление администрации волости или муницип.образования о предоставлении участка (если нет постановления, необходимо получить его из архива муниц.образования или областного архива). II. Договор купли-продажи или дарения. III. Свидетельство о праве на наследство и проч.
2. Получить в районном филиале Земельной кадастровой палаты три Выписки из Государственного земельного кадастра, с указанием собственника в настоящее время, имеющие полную характеристику земельного участка в соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ, Фед.Закона "О  государственном земельном кадастре" и Правилами представления сведений Гос.зем.кадастра, т.е. на трёх и более листах, пронумерованные, с указанием общего количества листов. В ВЫПИСКЕ ДОЛЖНА БЫТЬ УКАЗАНА КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. Для продажи земельных участков, предоставленных для ИЖС, ведения ЛПХ, ведения сельхозработ, необходимо получить выписку с содержанием разделов В1-В6, с описанием границ участка и указанием смежных зем.участков....
Если границы согласованы с соседями, нет споров по границам участка, имеется забор, выписка может быть на листах В1-В4, если это устраивает покупателя.
При продаже зем.участка в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) может быть представлена выписка без межевания с указанием кадастрового номера зем.участка.
3. Получить в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по области или в районном отделе:
 - выписку из Единого гос.реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), подтверждающую право собственности и отсутствие ограничений, обременений, правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требования НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - приложение № 1 (содержит сведения на дату выдачи, срок действия определяется по усмотрению нотариуса)
 - выписку из ЕГРП, подтверждающую то же НА САДОВЫЙ ДОМ.
4. Получить в районном БТИ справку с характеристикой садового дома и об оценке садового дома (срок действия указан в справке) и технический паспорт. В справке должна быть указана действительная, т.е.рыночная стоимость объекта недвижимости.
5. Получить в правлении СНТ справку об отсутствии задолженности по взносам за текущий год, если участок в садоводстве.
6. Согласие супругов обеих сторон - на отчуждение, если имущество в общей собственности, и на покупку (личная явка с паспортом и свидетельством о заключении брака).
7. В случае продажи человеком пожилого возраста - справку от врача о несостоянии на учёте в психдиспансере. По обстоятельствам нотариус может запросить доп.информацию о дееспособности, а в случае сомнений в подлинности документов - направить их на экспертизу.
В случае продажи по доверенности необходимо иметь подлинный паспорт собственника.
==Вот примерно так ( с некоторыми несущественными сокращениями текста). Перечень взят в марте 2007 г. у нотариуса С.Петербурга, обслуживающего сделки с недвижимостью в Лен.области, Зайцевой Т.М. (С.Петербург, Кирочная ул.,6, тел.2752034). Сама сделка совершалась у нотариуса в районе области по месту нахождения земельного участка. Операции по комплектованию документов для сделки и последующую регистрацию в Гос.бюро регистрации недвижимости осуществлял агент, нанятый в местном агентстве того же района. При комплектовании достаточно было копий исходных  документов, а подлинники были предъявлены только нотариусу.

[lexa ТС]

Ага, спасибо. Все начинает проясняться. Особенно с ячейкой понравилось.

[lekar]

Пока только приглядываемся, есть какие-то варианты, например http://www.irr.ru/real-estate/houses/sale/showAdvert72269332.html

У нас такие на удалении 300 км от Нижнего стоят чего то 30-40 тысяч, и еще пол гектара в придачу

[Щукарь]

А 300 км. от Нижнего - это где-то и есть 350 км. до Москвы?

[SergeiSS]

А 300 км. от Нижнего - это где-то и есть 350 км. до Москвы?

Если учесть, что между НН и Москвой 450 км.... То 300 км от НН может быть и в 150-200 км от Москвы

Впрочем, я свой домик купил за 16 тысяч (рублей) + оформление (около 10 т.р. за всякие доверенности, справки и прочую муру). 120 км от НН. Правда, в "вымирающей" деревне. В южном направлении от НН. Но зато, там уже почти "за своего". Особенно когда несколько  раз на обратном пути в Нижний отвозил картошку/капуску/морковку от местных жителей их родственникам. Мне несложно, а им приятно

Про документы уже всё сказали, собственно... Я сам всё оформлял. Полностью. Относительно немного времени ушло. Но в моем случае был только один собственник (бабуля 75 лет), никто не прописан в домике. Поэтому заморочек никаких не было.