Квартира в ЖСК против долевого строительства

[Joker_ing ТС]

Правда ли покупка строющейся квартиры в через вступление в ЖСК кроет в себе столько минусов?

Первое отличие двух договоров: Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС таким же образом, как и договор по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке. Договор ЖСК не подлежит регистрации в УФРС. Поэтому покупатели, приобретающие квартиры по ДДУ застрахованы от двойных продаж, а покупатели по договорам ЖСК – нет
 Второе отличие. В ДДУ четко оговорена стоимость приобретаемой квартиры и изменению она не подлежит. По договору ЖСК стоимость квартиры может изменяться при наличии дополнительных расходов строителей. Дополнительные расходы в ходе строительства, как правило, возникают.

 Третье отличие. В Договоре по ФЗ 214 или в ДДУ четко оговорены сроки окончания строительства. Если застройщик не укладывается в эти сроки, он выплачивает существенные штрафы. Практика показывает, что застройщики, работающие по ФЗ 214, укладываются в сроки. По договору ЖСК компания-застройщик не несет никакой ответственности за нарушение сроков.
Четвертое отличие заключается в том, что в случае разрыва договорных отношений между покупателем и застройщиком при ДДУ покупатель вернет все деньги, при договоре ЖСК в лучшем случае покупатель вернет 90% своих средств, в худшем – 0%. Я не слышала, чтобы кому-то удавалось вернуть более 85% средств в этом случае.
 Пятое отличие единственное в пользу договора ЖСК. По договору ЖСК застройщик может предоставлять покупателю рассрочку не только на бОльший период, чем период строительства. По ДДУ длительная рассрочка, превышающая период строительства невозможна.
 Шестое отличие – по ДДУ в случае рассрочки она идет без процентов (если быть точной, проценты уже заложены в цену, но цена не изменяется). По договору ЖСК происходит, как правило, процентная рассрочка.
 И наконец, последнее по счету, но не по значимости различие заключается в том, что по ДДУ застройщик обязан предоставить всю разрешительную документацию до начала продаж в УФРС, а также выложить всю документацию в открытый доступ. Застройщики, работающие по договорам ЖСК, этого делать не обязаны.

В сентябре 2013 г. Госстройнадзор проводил ревизию и обнаружил в Санкт-Петербурге 162 незаконно строящихся объектов. В этом перечне были не только жилые дома, но и объекты коммерческого назначения. Большая часть этих объектов, вероятно, будет легализована. Однако, всем известны истории о том, как многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС в Подмосковье, были снесены, покупатели этих квартир потеряли и деньги и жилье. Вполне возможно повторение подобной ситуации и в Петербурге.

[Кувалдыч]

через вступление в ЖСК

ЖСК = Жилищно-строительный кооператив.
Т.е.  юридическое лицо, объединение с целью совместоного строительства жилого дома, соотвесвенно на долевой собственности.
ДДУ = Договор долегового участия.
Т.е. договор, который заключается между дольщикими, в том числе членами ЖСК, при строительстве объекта с долевым участием.

Другими словами, ЖСК - субъект права,  строящийся жилой дом - объект права, а ДДУ - договор связывающий субъектов с объектом.


Сравнивать ЖСК и ДДУ это как сравнивать производителя колбасы с кассовым чеком на ее покупку.

[Joker_ing ТС]

Я очень рад что ты написал очереждной коментарий по теме)

НО перед нами стоит выбор брать или не брать строющуюся квартиру через вступление в ЖСК,но прочитав данные темы стало весьма боязно,особенно пукнты про возрат денег в случае неоконченного строительства и то что если денег у них не хватит,достраивать мы будем сами.

[Joker_ing ТС]

жопа ли если в договоре не написано что отношения будут регламентированы по 214 закону?

Просто в дду это как факт,а жск нет.

[Кувалдыч]

ФЗ 214 регламентирует отношения связанные Договором Долевого участия.
И тут не важно на каком этапе появляется ЖСК как юридическое лицо - до строительства дома или после него.
ЖСК имеет две функции - строительства жилья и управление построенным жильем.

Если сначала организуется ЖСК, то с застройщиком (подрядчиком) ДДУ по ФЗ 214 заключается с ЖСК.
Если наоборот, ЖСК организуется после строительства, то с застройщиком каждый покупатель-дольщик заключает отдельный ДДУ по ФЗ 214.

Всем проще сначала создать ЖСК, Для застройщика - это всего один ДДУ, ему проще возится с несколькими юрлицами, чем с тысячями нервных бабушек и ипотечников. Нервным покупателям проще возиться со своим конкретным ЖКС, тем более с ним потом придется возиться и после строительства, когда будут решаться вопросы обслуживания дома, коммуналька и прочее...

[Кувалдыч]

в дду это как факт,а жск нет

Еще раз.... какой факт?

То что придя в супермаркет за колбасой ты получишь чек? Да, это факт.
Придя за колбасой в подвротню где стоит старый фольксваген бас с беларусскими номерами - чека точено не получишь, это тоже факт

Еще раз: ДДУ - это договор, "оглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей", а ЖСК это субъект этого договора, если оно его заключало.

[Nick_Par]

Хинштейн сказал, что сейчас все фирмы перешли на ЖСК и поэтому государство не сможет помочь если произойдёт кидок. (он занимается обманутыми дольщиками)

[Newcomer]

Сравнивать ЖСК и ДДУ это как сравнивать производителя колбасы с кассовым чеком на ее покупку.

Это две формы долевого строительства многоэтажного жилья. Колбаса и чек примеры не в тему. В случае с ДДУ ты защищен законом и ответчиком выступает застройщик. В случае с ЖСК, ты сам застройщик и претензии предъявлять некому. В случае чего судиться и требовать будет не у кого. Более геморройная форма строительства особенно в условиях кризиса.

[Newcomer]

Хинштейн сказал, что сейчас все фирмы перешли на ЖСК и поэтому государство не сможет помочь если произойдёт кидок.

Совершенно верно. ЖСК возможен когда люди добровольно и зная друг друга договариваются о создании объекта. А когда ты приходишь к строителю и он тебя фиктивно делает участником ЖСК это потенциальный кидок. Ты здесь не активный участник, а статист. При этом вся ответственность на тебе. Я бы в такую форму строительства не лез никогда. Так как она на уход от ответственности застройщика рассчитана и на неграмотность населения.

[Кувалдыч]

перешли на ЖСК и поэтому государство не сможет помочь если произойдёт кидок

Кого кинули? ЖСК? А ЖСК это кто? Посторонние люди? Или всетаки это дольщики? Тогда впрос.. почему дольщики, объеденившись в ЖСК, не заключили с застройщиком ДДУ в соотвествии с ФЗ?

Это две формы долевого строительства многоэтажного жилья

Форма тут одна - инвестиционно-долевая.

Колбаса и чек примеры не в тему

Очень в тему. Колбаса - правовой объект (многоквартирный дом), а чек - договор (ДДУ).

ЖСК возможен когда люди добровольно и зная друг друга договариваются о создании объекта

Это где написано что только знакомые друг с другом организуют ЖСК?

когда ты приходишь к строителю и он тебя фиктивно делает участником ЖСК

Если фиктоивно - это уже кидок.
Фиктивно в ЖСК войти никак нельзя. Ты либо туда входишь либо нет.

Ты здесь не активный участник, а статист

Зависит от тебя. Проявлять свою активность в обществе тебе никто не запрещает.
Как раз участие в ЖКС подразумевает большую активность, чем просто заключение ДДУ напрямую, мимо ЖКС,
В ДДУ ка краз ты статист. Так же как и ЖКС, если ДДУ заключило оно.

[Кувалдыч]

В случае с ЖСК, ты сам застройщик

Это если строил сам, или ЖСК сам строил твоими руками или чужими, не заключив с застройщиком ДДУ.
Если ты собрался вступить в ЖСК кторый строит чужими руками, поинтересуйся, если у него с застройщиком ДДУ.
Если нет - не вступай, иначе все рсики будут твои, ибо без ДДУ, ФЗ тебя не защитит, ибо там нет договору ДДУ, а обычный договор подряда по ГК.

[B.Mike]

У мну ощущение, что под ДДУ в сабже подразумевалось ТСЖ. Из-за этого и путаница.

[Joker_ing ТС]

У мну ощущение, что под ДДУ в сабже подразумевалось ТСЖ. Из-за этого и путаница.

ПОдразумевается то,что застройщик ЦДС строит заключая догорвая паевого участия(или как то так) черех ЖСК,и все это не регламентируется 214 законом. Т.е сроки он может сдвигать как угодно,теоретически возможна двойная продажа квартир,и если стройка встанет можно не получить вообще ничего. Собственно Newcomer все довольно верно описал.

ЗАстройщик хоть и хороший,и проблем с ним не было,но учитывая нынешнюю ситуацию становится стремно в это вписываться. Так что видимо квартира о которой мы мечтали идет лесом. Из крупных застройщиков так по стуи только ЦДС работает,все остальные сразу заключают договоро долевоого участия, и там уже участвует 214 закон и с ним все же спокойнее,хотя в нашей стране все можжет быть.

[lexxxa_82]

Полтора года назад покупали квартиру т.к. не особо разбираюсь в правовых актах и федеральных законах - пошел к нормальному юристу. Мозги вправили:
1. Не нужно покупать жилье по договору ЖСК - да низкая цена, но все гарантии и риски будут в рамках договора и честности застройщика
2. Можно покупать по договору ДДУ но рисков также очень много хотя все должно быть в рамках ФЗ, однако - мой пример: купили по ДДУ срок строительства затянули на 8 месяцев - соответственно я накатал претензию застройщику о нарушении сроков. Подписали с застройщиком соглашение о выплате мне определенной суммы о том чтобы я не бухтел на него о нарушении сроков, однако денег так и не получил (в начале осени составляли соглашение). Вот это я веду к тому что - при договоре ДДУ вроде риски становятся меньше, договора регистрируются и т.д. однако по факту, кинуть могут как за нечего делать и придется потом по судам таскаться и доказывать что твои права нарушают.
3. В идеале вторичка с полной проверкой всех доков "специально обученными людями"

[B.Mike]

Не нужно покупать жилье по договору ЖСК

ЖСК - самая демократичная форма управления домом. Но блин, если угораздит поиметь большинство соседей, которые не понимают что с этим делать - тааакой бааардак получается!!